I. Földforgalmi törvény módosításai:           

2026. január 1-ei hatállyal változások várhatók a földek adásvétele és a haszonbérletek tekintetében.   

Földhasználat átengedése  

Amióta létezik a családi mezőgazdasági társasági forma (röviden: Csmt.), azóta a tag átengedheti az általa bérelt földet a cégnek. Ilyenkor azonban probléma volt, hogy nem a természetes személy a bejegyzett földhasználó, hanem a Csmt., így előbbi nem lehetett földet használó földművesként elővásárló. A mostani változás ezt orvosolja azzal, hogy a használatot átengedő személyt is földhasználónak kell tekinteni.  

Pontosítások a föld más célú hasznosításánál  

A más célú hasznosításnál a lakó- vagy gazdasági épület létesítésénél problémát jelentett, hogy eddig nem szerepelt a kivételek között a lakóépülethez tartozó udvar vagy a megközelítést szolgáló út. Ezt a kérdéskört oldja meg a törvény szövegének pontosítása: nem minősül más célú hasznosításnak a gazdasági épülethez vezető 200 m²-es út vagy a lakóépülethez tartozó 500 m²-es udvar és út.  

Kamarai állásfoglalás  

A bírói gyakorlat indokolta azt a módosítást, ami tulajdonképpen pontosítása annak, hogy amikor a Kamara véleményez egy szerződést, akkor a Földforgalmi törvényben megadott szempontok szerinti értékelés során csak azokat kell megvizsgálni, amik az adott ügyben jelentőséggel bírnak és nem kell valamennyi értékelési szempontot, valamennyi félre megnézni.  

Elővásárlási jog és a helyi önazonosság védelme  

A helyi önazonosság védelméről szóló 2025. évi XLVIII. törvény (Hövtv.) szerinti egyik lehetséges jogvédelmi eszköz, ha az önkormányzat rendelettel elővásárlási jogot biztosít a Hövtv-ben meghatározott személyeknek az ott meghatározott sorrendben. Fontos, hogy ez az elővásárlási jog csak a zártkerti földek esetében alkalmazható és elsőbbséget élvez a Földforgalmi törvény szerinti elővásárlási joggal szemben. Továbbá a tervek szerint a jövőben az önkormányzati tulajdonú földek eladása esetén nem kell megkeresni a Kamarát állásfoglalás kiadása céljából.  

Az első 10 hektár  

Már pár éve lehetőség van - bizonyos feltételeknek való megfelelés esetén - kifüggesztés nélkül megszerezni az első 10 hektár földet, azonban nem volt egyértelmű, hogy ezt akkor is figyelembe kell-e venni a földhivatalnak, ha nincs benne az erre való hivatkozás a szerződésben. Ezek után, ha az adásvétel során bármely okból elővásárlási jog nem gyakorolható, arra hivatkozni kell a szerződésben.  

Céges üzletrész öröklés  

Az egyik kifüggesztés nélküli haszonbérleti szerződéses eset, ha a saját cégének adja bérbe a földet a tulajdonos, viszont ilyenkor a cégben való részesedésnek legalább 25%-osnak kell lennie és minimum egy éve meg kell lennie. A mostani módosítással annál, aki örökléssel szerzi meg a cégben a részesedést, nem szakad meg az egy év. Az örökhagyó cégtulajdonosi pozícióját mintegy „átveszi” az örökös és így nála is teljesül az egy éves követelmény.  

Átváltási szabály  

Ha az adásvételi szerződésben a vételár összegét a forint mellett idegen devizában is meghatározzák a felek, akkor azt „a Magyar Nemzeti Bank által a szerződéskötés napját megelőző napra vonatkozóan közzétett hivatalos devizaárfolyamon történő átszámítással kell megállapítani.”  

Forrás: NAK / Dr. Farkas Diana  

II.Bővül az Otthon Start Programmal elérhető ingatlanok köre  

2026 január 1-től az Otthon Start 3%-os támogatott hitel jövő évtől külterületi lakóházakra és zártkerti lakóingatlanokra is igénybe vehető – akár vásárlásra, akár építésre.   

Miért jelent áttörést ez a változás?   

Az Otthon Start program most először teljes értékű lakóingatlanként   kezeli a külterületi és zártkerti házakat is, feltéve hogy a jogi besorolásuk tartalmaz lakófunkciót. Ez a korábbiaknál jóval rugalmasabb rendszer több tízezer ingatlan számára nyitja meg a támogatott finanszírozást.  

Milyen külterületi ingatlanokra vehető fel a hitel?  

A 2026-os változás egyik legjobb híre, hogy az Otthon Start program nem válogat túl szigorúan a külterületi ingatlanok között. Persze továbbra is vannak szabályok – de ezek sokkal rugalmasabbak, mint amit eddig megszokhattunk. Nézzük meg, pontosan milyen típusú ingatlanokra kérhető majd a támogatott hitel.  

1. Külterületi lakóházak – teljes egészében finanszírozhatók

Ha a tulajdoni lapon szerepel a „kivett lakóház és udvar” vagy hasonló megjelölés, akkor az ingatlan pontosan úgy kezelhető, mintha belterületi lenne. Ez azt jelenti, hogy: vásárlásra felvehető az Otthon Start, fedezetként is elfogadják, és nem számít, hogy külterületen található.  

2. Zártkerti ingatlanok

A zártkerti ingatlanok eddig sok vásárló kedvét elvették: hol elfogadta a bank, hol nem, gyakran nem lehetett rá támogatott hitelt kérni.  

2026-tól azonban:  

✔️  ha zártkertben lakóingatlan áll,    
✔️  és a tulajdoni lapon szerepel „kivett” rész,  

akkor finanszírozható.  

Ráadásul nem gond az sem, ha a zártkertben van termőföld rész (nem kivett), vagy a terület korábban művelés alatt állt. Ilyenkor ugyan szükség lesz egy földhivatali jóváhagyásra az adásvételi szerződéshez, de a hitel teljes értékűen igényelhető.  

Ez óriási könnyítés, mert rengeteg településen a zártkerti házak lettek az „új megfizethető családi házak”.  

3. Vegyes rendeltetésű ingatlanok – külön kezelik, de nem kizártak

Sokan keresnek olyan ingatlant, ahol: részben lakófunkció, részben gazdasági épület, részben termőföld, részben udvar található. A bankok ilyenkor jellemzően csak a „kivett” részt értékelik, vagyis ezt tekintik fedezetnek. A forgal  

mi értéket óvatosabban állapítják meg, ami:  

• alacsonyabb hitelösszeget eredményezhet,

• több önerőt tehet szükségessé.

De a lényeg hogy, ez a kategória sem tiltott. Csak számolni kell azzal, hogy a bank óvatosabb lesz.  

Mikor NEM finanszírozható külterületi ingatlan?  

A következő típus se hitelcélként, se fedezetként nem elfogadható: Ha az ingatlan egyáltalán nem tartalmaz „kivett” területrészt, és a telken csak termőföld művelési ág szerepel. Ezekre nem vehető fel Otthon Start   – még akkor sem, ha valaki ott szeretne lakóházat építeni.Ilyenkor először átminősítésre van szükség,.  

Zártkerti ingatlanok: mikor finanszírozhatók és milyen dokumentumokra lesz szükség?  

A zártkerti ingatlanok sokáig a lakáshitelezés „szürke zónáját” jelentették. Gyakran vonzó, élhető, sőt kimondottan igényes házak állnak ezeken a telkeken, mégis bizonytalan volt, hogy a bank kockázatosnak minősíti-e őket. A 2026-os szabályozás ezt a bizonytalanságot szünteti meg.  

A finanszírozhatóság kulcsa itt is ugyanaz: a tulajdoni lapon szerepeljen lakófunkció. Ha a zártkerti ingatlanon bejegyzett lakóház található, akkor az Otthon Start hitel ugyanúgy igényelhető, mintha belterületen lenne az ingatlan.  

Sok zártkerti telek azonban vegyes összetételű: a lakóház mellett termőföld is található rajta. Ilyenkor egyetlen plusz lépésre van szükség: az adásvételi szerződést a mezőgazdasági igazgatási szervnek is jóvá kell hagynia. Ez nem kivételes vagy rendkívüli folyamat, csupán a termőföld sajátosságaiból adódó formai követelmény. A hitelfelvételt nem lassítja jelentősen, és nem befolyásolja a konstrukció igénybevételét.  

Milyen dokumentumok kellenek a termőföld-résszel rendelkező zártkerti ingatlanokhoz?  

Ha a tulajdoni lapon van termőföld (pl. „szántó”, „gyümölcsös”, „kert”), akkor az adásvételi szerződést jóvá kell hagynia a mezőgazdasági igazgatási szervnek. Ez azért van, mert a törvény elővásárlási jogot biztosít bizonyos szereplőknek (például helyi földműveseknek).  

A folyamat röviden így néz ki:  

1. Megkötitek az adásvételit.

2. A jegyző kifüggeszti (ez a hirdetményi közzététel).

3. Ha senki nem él elővásárlási jogával, az ügy a mezőgazdasági hatósághoz kerül.

4. Ők jóváhagyják a szerződést.

5. A bank így már gond nélkül fogadja el hitelhez.

Mi van akkor, ha nincs rajta „kivett” rész?  

A probléma akkor jelentkezik, ha a telek egészén nincs egyetlen „kivett” területrész sem, vagyis:  

• nincs rajta bejegyzett lakóház,

• a teljes terület művelési ág alatt áll (szántó, rét, szőlő stb.).

Ebben az esetben az ingatlan nem alkalmas támogatott hitel fedezetének.    
A megoldás az átminősítés lehet, de ez külön eljárást igényel.  

Mikor nem finanszírozható egy külterületi vagy zártkerti ingatlan?  

Bár a 2026-os szabályváltozás jelentősen kiszélesíti a támogatottan finanszírozható ingatlanok körét, fontos megérteni, hogy továbbra sem válik minden külterületi ház automatikusan „hitelbaráttá”. A bankok számára a legfontosabb szempont, hogy az adott ingatlan jogilag és műszakilag is alkalmas legyen lakhatásra, illetve később – ha szükséges – értékesíthető legyen. Ennek hiányában a támogatott hitel nem biztosítható, még akkor sem, ha az ingatlan első ránézésre lakható vagy vonzó.  

A legtipikusabb probléma akkor merül fel, amikor a telek teljes egészében termőföldként szerepel a tulajdoni lapon. Gyakori helyzet az is, hogy áll ugyan épület a telken, de az a tulajdoni lapon gazdasági épületként vagy présházként szerepel. Ilyenkor hiába laknak benne, vagy hiába alakították át lakófunkcióra, a bank számára a hivatali bejegyzés számít, nem a valós használat. A lakóházzá minősítés ugyan lehetséges, de ez külön eljárást igényel, és amíg nem történik meg, addig az ingatlan nem válik hitelképessé. A „tanya” kifejezés sokszor félreértésre ad okot: önmagában a megnevezés még nem jelent kizárást, ám ha az ingatlan ténylegesen tanyának vagy birtokközpontnak minősül, és elsődlegesen mezőgazdasági funkciót tölt be, akkor fedezetként a bank nem fogja elfogadni. Ilyen esetben legfeljebb hitelcélként jöhet szóba, de ez mindig egyedi mérlegelés tárgya. Végül, de nem utolsósorban, az is gondot okozhat, ha a tulajdoni viszonyok nem rendezettek. Az osztatlan közös tulajdon, a hiányzó albetétesítés, a rendezetlen örökösi viszonyok vagy az épületfeltüntetés hiánya mind olyan körülmények, amelyeket a hitelkérelem beadása előtt kezelni kell. Emellett az is lényeges szempont, hogy az adásvételi szerződés megkötésének időpontja nem kell, hogy egybeessen a hiteligénylésével. A jelenlegi tájékoztatás szerint a szerződés akár 180 nappal korábban is megköthető. A felkészülés nemcsak az ingatlankiválasztást jelenti. A külterületi és zártkerti ingatlanoknál gyakran szükség lehet bizonyos előkészítő lépésekre: dokumentumok tisztázására, művelési ág alóli kivonás előkészítésére, a földhivatali folyamatok elindítására, vagy egyszerűen csak a banki előminősítés megszerzésére.   

www.csaladiingatlan.com

III. Fogyasztóvédelmi változások

2026. január 1-jétől a mikro-, kis- és középvállalkozások is kezdeményezhetnek békéltető testületi eljárást  

A módosítás alapján a békéltető testületre vonatkozó szabályok alkalmazásában 2026. január 1-jétől fogyasztónak minősülnek a mikro-, kis- és középvállalkozások (KKV) is, amennyiben közszolgáltatást vesznek igénybe, vagy a kereskedelemről szóló törvény szerinti kiskereskedelmi tevékenység keretében terméket vásárolnak.    

Közszolgáltatások igénybevételével és kiskereskedelemben vásárolt termékkel kapcsolatos jogviták - a bírósági útnál egyszerűbb, gyorsabb, költségkímélő módon való - rendezése érdekében a KKV-k   is kezdeményezhetnek békéltető testületi eljárást január 01-jétől.  

Módosul továbbá a bekeltető testületi eljárásban az érdemi válaszirat benyújtására vonatkozó határidő is: a jelenlegi 8 nap helyett januártól 15 nap   áll a kérelemmel érintett vállalkozások rendelkezésére, álláspontjuk kialakítására és a válaszirat megküldésére.  

A jogalkotó a módosítások tekintetében hangsúlyozta, hogy a fogyasztóvédelem az emberek biztonságát, a családok védelmét, a vásárlói tudatosságot, a bizalom erősítését, a tisztességes vállalkozások támogatását szolgálja. A jól tájékozott, jogaikat ismerő fogyasztók sokkal körültekintőbben vásárolnak. A vállalkozások számára kedvező intézkedések növelik a vállalkozások elégedettségét, amely lehetővé teszi a fogyasztóvédelmi szempontok vállalkozások általi fokozottabb figyelembevételét. A mikro-, kis- és középvállalkozásoknak az alternatív vitarendezést képviselő békéltető testületi eljárásba vonása a bírósági útnál hatékonyabb opciót kínál jogaik érvényesítésére.  

IV. Döntött az Alkotmánybíróság a „három csapás” rendelkezés részét képező büntetésfokozási szabály alkotmányosságáról

Az Alkotmánybíróság elutasította a Büntető Törvénykönyvről szóló 2012. évi C. törvény (a továbbiakban: Btk.) 90. § (2) bekezdésének második mondata alaptörvény-ellenességének megállapítására és megsemmisítésére irányuló alkotmányjogi panaszt.  

A támadott rendelkezés az erőszakos többszörös visszaesőkre vonatkozó büntetésfokozási szabály, amely a köznyelvben a „három csapás” szabály részeként ismert. Ennek lényege, hogy az a bűnelkövető, aki legalább három alkalommal követ el személy elleni erőszakos bűncselekményt, és ezzel erőszakos többszörös visszaesőnek minősül, súlyosabb büntetőjogi megítélés alá esik: az általa elkövetett harmadik bűncselekmény büntetési tételének felső határa szabadságvesztés esetén a törvény erejénél fogva a kétszeresére emelkedik, és ha ez a megemelt felső határ húsz évet meghaladna, a bíróságnak életfogytig tartó szabadságvesztést kell kiszabnia.  

Az eljárás alapjául szolgáló ügyben az indítványozót a másodfokon eljáró Pécsi Ítélőtábla rablás bűntette miatt mint erőszakos többszörös visszaesőt mérlegelés nélkül életfogytig tartó szabadságvesztésre ítélte a Btk. 90. § (2) bekezdése alapján. A bíróság a feltételes szabadságra bocsátás legkorábbi időpontját 25 évben állapította meg. Az indítványozó állítása szerint a kötelező életfogytig tartó szabadságvesztést előíró törvényi szabály elvonja a bírói mérlegelés lehetőségét, sérti a tisztességes bírósági eljáráshoz való jogot, valamint aránytalanul korlátozza a szabadsághoz való jogot. Álláspontja szerint a „három csapás” szabály alkalmazása olyan helyzetet is eredményezhet, hogy életfogytig tartó szabadságvesztést kell kiszabni akkor is, ha az egyes terhére rótt bűncselekmények önmagukban nem lennének életfogytig tartó szabadságvesztéssel büntethetők, ez pedig ellehetetleníti az egyéniesített büntetéskiszabást.  

Az Alkotmánybíróság határozatában megállapította, hogy a többszörös bűnelkövetőkkel szemben alkalmazandó, súlyosabb szankcionálásukat megengedő szabályok kidolgozása az állami büntetőpolitika körébe eső, a jogalkotó döntési kompetenciájába tartozó kérdés. Alkotmányjogilag az nem kérdőjelezhető meg, hogy ezen megoldások alkalmasak-e a kitűzött büntetőpolitikai célok elérésére, mindazonáltal az ismételt bűnelkövetés esetén irányadó szabályoknak is összhangban kell állniuk az Alaptörvény rendelkezéseivel.  

A testület leszögezte, hogy a visszaeső bűnelkövetőkkel szembeni szigorúbb fellépés a magyar büntetőjog bevett és alkotmányosan elfogadott eleme. A büntetett előélet figyelembevétele összhangban áll a jogbiztonság elvével, hiszen kizárólag jogerős bírósági ítéletekhez fűz jogkövetkezményeket. Az igazságszolgáltatásnak nemcsak lehetősége, hanem kötelessége is számításba venni ezeket a döntéseket. A súlyosabb büntetés ebben az értelemben nem az elkövető „múltjának megtorlása”, hanem az újabb, konkrét tett értékelése annak fényében, hogy az elkövető tudatosan és vállaltan ismételte meg a jogsértést.  

Az Alkotmánybíróság értékelése szerint a támadott szabályozás megfelel az arányosság követelményének, mert az erőszakos többszörös visszaesői minősítés kizárólag olyan korábbi elítéléseken alapul, amelyek súlyos, személy elleni erőszakos bűncselekményekhez kapcsolódnak, és ezért érdemben indokolják a fokozott büntetőjogi fellépést. Lényeges továbbá, hogy a törvény nem korlátlanul veszi figyelembe az elkövető előéletét, hanem csak az egymáshoz időben viszonylag közel eső elítéléseknek tulajdonít büntetésfokozó jelentőséget, ezzel biztosítva a jogkövetkezmények kiegyensúlyozott és előrelátható alkalmazását.  

Mindezek alapján az Alkotmánybíróság arra a következtetésre jutott, hogy a támadott rendelkezés nem sérti sem a tisztességes bírósági eljáráshoz való jogot, sem a szabadsághoz való jogot, ezért az alkotmányjogi panaszt elutasította.   

Forrás: alkotmanybirosag.hu